Odwrócona hipoteka: co to jest i jak działa odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny spłacisz dopiero po śmierci lub sprzedaży nieruchomości.
odwrócona hipoteka odwrócona hipoteka
Na czym polega odwrócona hipoteka / odwrócony kredyt hipoteczny. Foto Money Breaker by Casper1774Studio

Jeśli posiadasz nieruchomość wolną od zajęć, a brakuje Ci środków na bieżące wydatki, pomocna może być tzw. odwrócona hipoteka, w przypadku której to bank wypłaca Tobie miesięczne raty, a nie odwrotnie. Jak działa odwrócony kredyt hipoteczny? Kto może z niego skorzystać i czy to się w ogóle opłaca? Sprawdźmy.

Co to jest odwrócona hipoteka / odwrócony kredyt hipoteczny – definicja

Odwrócona hipoteka, inaczej odwrócony kredyt hipoteczny, to rodzaj kredytu udzielanego pod zastaw nieruchomości, głównie seniorom, który spłacany jest dopiero po śmieci kredytobiorcy, a wypłacany z reguły w comiesięcznych, dożywotnich ratach.

odwrócony kredyt hipoteczny
Odwrócona hipoteka / odwrócony kredyt hipoteczny. Foto Money Breaker / Adriansyah

W praktyce, zaciągając odwrócony kredyt hipoteczny, dalej jesteś właścicielem posiadanej przez siebie nieruchomości i możesz w niej mieszkać, a bank jest zobowiązany do wypłaty Ci określonej kwoty jednorazowo lub określonych w umowie interwalach czasowych. Ty zaś nie musisz spłacać swojego zobowiązania, dług zostanie splacony po Twojej śmierci poprzez sprzedaż nieruchomości przez bank.

Odwrócona hipoteka jest skierowana przede wszystkim do osób starszych, które posiadają nieruchomość i chcą uzyskać dodatkowe środki na emeryturze. W Polsce odwrócony kredyt hipoteczny jest mało popularny, jednak w innych krajach, takich jak USA czy Wielka Brytania, cieszy się dużą popularnością.

WAŻNE! Przepisy dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego reguluje Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym.

Sprawdź inne rodzaje hipotek!

Zwykły kredyt hipoteczny a hipoteka odwrócona

Zwykły kredyt hipoteczny i odwrócona hipoteka to dwa różne produkty finansowe, które są zabezpieczone wartością nieruchomości, ale mają odmienne cele i strukturę.

Zwykły kredyt hipoteczny to rodzaj pożyczki, którą zaciąga się w celu zakupu nieruchomości. Kredytobiorca pożycza pieniądze od banku lub innej instytucji finansowej i stopniowo spłaca dług wraz z odsetkami przez ustalony okres czasu, zwykle kilkadziesiąt lat. Nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu (hipoteka umowna), co oznacza, że w przypadku niewywiązania się z płatności, kredytodawca może przejąć nieruchomość w drodze egzekucji.

Odwrócona hipoteka (odwrócony kredyt hipoteczny) z kolei, to forma pożyczki dostępna głównie dla osób starszych, które są właścicielami nieruchomości. W tym przypadku to kredytodawca wypłaca kredytobiorcy regularne sumy lub jednorazową kwotę, a zobowiązanie jest spłacane dopiero po śmierci kredytobiorcy lub sprzedaży nieruchomości.

Kredytobiorca może nadal mieszkać w swojej nieruchomości i nie musi dokonywać miesięcznych spłat kredytu. Po zakończeniu umowy kredytu nieruchomość jest zazwyczaj sprzedawana w celu pokrycia zobowiązań wobec kredytodawcy, a wszelkie pozostałe środki są wypłacane kredytobiorcy lub jego spadkobiercom. Co istotne, spadkobiercy mogą spłacić dług i przejąć nieruchomość, na rzecz której była ustanowiona hipoteka odwrócona.

Podsumowując, główne różnice między zwykłym kredytem hipotecznym a odwróconą hipoteką:

Zwykły kredyt hipoteczny:

  • Zaciągany w celu zakupu nieruchomości.
  • Kredytobiorca spłaca kapitał wraz z odsetkami w regularnych ratach.
  • Po spłacie kredytu kredytobiorca staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.
  • W przypadku braku spłaty rat, bank może przejąć nieruchomość (egzekucja hipoteczna).
  • Dostępny dla osób w różnym wieku, zależnie od zdolności kredytowej.

Odwrócona hipoteka:

  • Dostępna dla osób starszych, zazwyczaj powyżej 60. lub 65. roku życia, które są właścicielami nieruchomości.
  • Kredytodawca wypłaca środki kredytobiorcy, który nie musi ich spłacać, dopóki mieszka w nieruchomości.
  • Po śmierci kredytobiorcy lub sprzedaży nieruchomości dług jest spłacany ze sprzedaży nieruchomości.
  • Spadkobiercy mogą spłacić zobowiązanie zmarłego, co spowoduje wykreślenie hipoteki i “zwolnienie nieruchomości” spadkowej.
  • Kredytobiorca lub jego spadkobiercy mogą otrzymać pozostałe środki po spłacie długu.
  • Nie wymaga miesięcznych spłat, co może być korzystne dla osób o ograniczonych dochodach.

Kto może skorzystać z odwróconej hipoteki?

Z odwróconej hipoteki skorzystać może każda osoba pełnoletnia, która jest właścicielem nieruchomości, spółdzielczego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego.

Kredytobiorcą może być także pełnoletnia osoba będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub w prawie użytkowania wieczystego.

WAŻNE! Odwrócona hipoteka ma zastosowanie wyłącznie w przypadku osób fizycznych!

Mimo braku ogrniczeń wiekowych oferty banków skierowane są przede wszystkim do seniorów, a więc osób przebywających już na emeryturze. Młodsze osoby, chcące pożyczyć od banku środki pod zastaw nieruchomości, mogą skorzystać z pożyczki hipotecznej, czyli kredytu, zwykle niecelowego, zabezpieczonego posiadaną nieruchomością.

Wypłata odwróconego kredytu hipotecznego

Zgodnie z Ustawą wypłata odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy.

W większości przypadków banki oferują wypłatę środków w miesięcznych ratach, co stanowi stały i regularny dożywotni “dochód” kredytobiorcy. Sposób wypłaty musi być ujęty w umowie kredytowej.

Spłata odwróconego kredytu hipotecznego

Zacznijmy od tego, że kredytobiorca ma możliwość odstąpienia od umowy odwróćonego kredytu hipotecznego w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy.

Spłata odwróconej hipoteki następuje w momencie, gdy kredytobiorca zdecyduje się sprzedać nieruchomość lub umrze. W przypadku sprzedaży nieruchomości, dług zostaje spłacony z uzyskanej kwoty, a pozostała część przekazywana jest na konto kredytobiorcy. W przypadku zgonu kredytobiorcy, dług zostaje spłacony z uzyskanej kwoty z dziedziczenia, a pozostała część przekazywana jest na konto spadkobierców.

W przypadku sprzedaży nieruchomości przez bank, a wartość nieruchomości przewyższa wartość długu, pozostała kwota przekazywana jest na konto kredytobiorcy lub spadkobierców. W przypadku, gdy wartość długu przewyższa wartość nieruchomości, kredytobiorca lub spadkobiercy nie są zobowiązani do spłaty różnicy.

Odwrócona hipoteka krok po kroku

Krok 1. Wniosek

Pierwszym krokiem jest złożenie wniosku o odwrócony kredyt hipoteczny. Wniosek taki można złożyć w banku lub w instytucji finansowej, która oferuje ten rodzaj kredytu. Wnioskodawca musi przedstawić swoje dane osobowe oraz informacje dotyczące nieruchomości, na którą chce zaciągnąć kredyt.

Krok 2. Dokumenty

Po złożeniu wniosku, bank lub instytucja finansowa poprosi o dostarczenie określonych dokumentów. Wśród nich będą między innymi dokumenty potwierdzające własność nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające dochody wnioskodawcy.

Krok 3. Wycena nieruchomości

Kolejnym krokiem jest wycena nieruchomości, na którą wnioskodawca chce zaciągnąć kredyt. Wycenę przeprowadza rzeczoznawca majątkowy, który określi wartość nieruchomości. Wartość ta będzie miała wpływ na wysokość kredytu, który będzie mógł zaciągnąć wnioskodawca.

Krok 4. Podpisanie umowy

Ostatnim krokiem jest podpisanie umowy o odwróconym kredycie hipotecznym. W umowie określona zostanie wysokość kredytu oraz warunki jego wypłaty, jak i spłaty. Spłata kredytu następuje po śmierci wnioskodawcy lub po sprzedaży nieruchomości.

Wady i zalety hipoteki odwróconej

Jak każdy produkt finansowy, odwrócony kredyt hipoteczny ma zarówno swoje zalety, jak i wady, o których poniżej.

Korzyści (zalety odwróconej hipoteki)

Jednym z największych atutów odwróconej hipoteki jest fakt, że seniorzy, którzy posiadają nieruchomość, mogą otrzymać dodatkowe środki na życie bez konieczności sprzedawania swojego majątku. W ten sposób mogą dożywotnio poprawić swoją sytuację finansową.

Kolejnym plusem odwróconej hipoteki jest to, że spadkobiercy nie muszą ponosić kosztów związanych z dziedziczeniem nieruchomości. Wszelkie zobowiązania zaciągnięte przez seniora zostają spłacone z wartości nieruchomości, a pozostała część przekazywana jest spadkobiercom.

Ryzyka i wady

Jednym z największych ryzyk jest to, że seniorzy, którzy korzystają z odwróconej hipoteki, tracą prawo do swojej nieruchomości. Po śmierci seniora, nieruchomość staje się własnością banku, który wcześniej wypłacał mu comiesięczne świadczenia.

Kolejną wadą odwróconej hipoteki jest to, że koszty związane z tym rozwiązaniem są stosunkowo wysokie. Banki pobierają bowiem opłaty za obsługę i wypłacanie świadczeń.

Innym ryzykiem jest to, że wartość nieruchomości może zmienić się w czasie trwania umowy. Jeśli wartość nieruchomości spadnie, to bank może żądać dodatkowych zabezpieczeń lub skrócenia okresu wypłacania świadczeń.

Hipoteka odwrócona a spadkobiercy

Po śmierci kredytobiorcy bank ogłasza na swojej stronie internetowej ogłoszenie zawierające:

  • imię i nazwisko kredytobiorcy;
  • informację o zawarciu z kredytobiorcą umowy odwróconego kredytu hipotecznego;
  • informację o możliwości dokonania przez spadkobierców kredytobiorcy rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego;
  • termin wyznaczony do rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

W ciągu 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy, spadkobiercy mają do wyboru:

  1. Spłatę całego długu wraz z odsetkami w ciągu roku od dnia zgonu kredytobiorcy i odzyskanie nieruchomości
  2. Sprzedaż nieruchomości i spłatę długu z uzyskanej kwoty
  3. Rezygnację z dziedziczenia nieruchomości

W przypadku wyboru pierwszej opcji, spadkobiercy mają obowiązek spłaty całego długu kredytobiorcy wraz z odsetkami w terminie jednego roku od dnia zgonu kredytobiorcy. W przypadku wyboru drugiej opcji, spadkobiercy mają obowiązek spłaty długu z uzyskanej kwoty ze sprzedaży nieruchomości. W przypadku wyboru trzeciej opcji, spadkobiercy nie dziedziczą nieruchomości, zaś dług zostaje spłacony z majątku zmarłego.

Warto dodać, że w myśl art. 24 pkt 1 spadkobiercy ponoszą wobec banku odpowiedzialność wyłącznie do wysokości wartości nieruchomości lub lokalu. Jeśli dług z tytyłu odwróconej hipoteki był wyższy, spadkobiercy nie mają obowiązku spłacać różnicy.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym

Ustawa o Odwróconym Kredycie Hipotecznym określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron oraz zasady rozliczenia zobowiązań z niej wynikających. W ustawie określone są również definicje używane w kontekście odwróconego kredytu hipotecznego.

Opracowanie: Money Breaker. Źródła:Odwrócona hipoteka. Poradnik dla osób starszych” – Rzecznik Praw Obywatelskich, Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym,